Hipoteca
El porcentaje que pone en tu hipoteca es un techo, no un precio
Cuando alguien se plantea llevarse la hipoteca a otro banco, casi siempre se topa con la misma frase: «pero me van a cobrar una comisión». Y se queda ahí.
La comisión existe y está en la ley. Lo que casi nadie explica es que el porcentaje que aparece en tu escritura no es lo que pagas: es lo máximo que te pueden cobrar. Y en muchos casos lo que corresponde pagar es cero, aunque el contrato diga otra cosa y aunque estés dentro del plazo.
Merece la pena entenderlo, porque el error va en la dirección cara: quien cree que le van a cobrar tres mil euros no pide la oferta.
La regla que lo cambia todo
El artículo 23 de la Ley 5/2019 fija los topes. Pero antes de cada porcentaje, el texto dice siempre lo mismo: la comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que sufra el banco.
El porcentaje es el segundo límite, no el primero. Primero se mira cuánto pierde el banco realmente; después se comprueba que esa cantidad no supere el porcentaje. Se aplica la menor de las dos.
Y la ley define cómo se calcula esa pérdida: la diferencia negativa entre el capital que queda pendiente y el valor de mercado del préstamo. La palabra importante es «negativa». Si esa diferencia no es negativa —es decir, si el banco no pierde al cancelar tu préstamo— no hay pérdida que compensar, y por tanto no hay comisión que cobrar.
Esto no es un tecnicismo. Con los tipos de interés actuales por encima de los de hace unos años, hay muchas hipotecas antiguas cuya cancelación anticipada no supone ninguna pérdida para el banco. Al contrario: puede volver a prestar ese dinero más caro.
Los cuatro supuestos, y sus plazos
La ley no tiene una comisión, tiene cuatro situaciones distintas —y la última se parte en dos tramos según los años que lleves—. Confundirlas es el error más extendido. En todas ellas el porcentaje es un máximo sobre la pérdida real, nunca una tarifa.
| Situación | Tope | Solo durante |
|---|---|---|
| De variable a fijo (cambiando de banco o renegociando) | 0,05% | Los 3 primeros años |
| Sigues en variable, si tu contrato pactó el plazo largo | 0,15% | Los 5 primeros años |
| Sigues en variable, si pactó el plazo corto | 0,25% | Los 3 primeros años |
| Tu hipoteca ya es fija | 2% | Los 10 primeros años |
| Tu hipoteca ya es fija, a partir de ahí | 1,5% | Hasta el final |
Fuera de esos supuestos, no se cobra nada. El artículo 23.4 lo dice expresamente: el banco no puede cobrar compensación por amortización anticipada en casos distintos de los tres apartados siguientes. No es una laguna: es una prohibición.
Las dos opciones del tipo variable son excluyentes entre sí. Tu contrato tiene una o la otra, nunca las dos. Hay que mirar cuál se pactó, porque cambia el porcentaje y el plazo.
Pasados los 3 años, cambiar de variable a fijo es gratis. El texto es tajante: transcurridos los tres primeros años, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna. Si firmaste tu hipoteca variable hace cuatro años y te pasas a fijo, la comisión es cero por ley.
Y si en la renegociación no se amortiza capital, tampoco se cobra nada. Cambiar solo el tipo de interés, sin devolver principal, no genera comisión.
De fijo a fijo no es lo mismo que de variable a fijo
Este es el punto donde más gente se equivoca, y la diferencia es de 40 veces.
El tope del 0,05% está reservado a un caso muy concreto: pasar a fijo en sustitución de otro variable. Esas cuatro palabras son las que delimitan el supuesto.
Si tu hipoteca ya es fija y quieres cambiarla por otra fija mejor —algo cada vez más frecuente entre quienes firmaron a tipo fijo cuando estaban altos— no estás en ese caso. Estás en el de tipo fijo, con un tope del 2% durante los diez primeros años.
Sobre un capital pendiente de 150.000 €, la diferencia entre un supuesto y otro es de 75 € frente a 3.000 € —y las dos siguen siendo cifras tope, así que lo que se acabe cobrando puede ser menos, o nada.
De dónde sale el 0,15% que se repite por todas partes
Si buscas «comisión por subrogación» encontrarás el 0,15% citado una y otra vez. Hay dos motivos, y los dos son errores.
El primero: el 0,15% fue el tope de la conversión a fijo en el texto original de 2019. Bajó al 0,05% en noviembre de 2022, y en diciembre de 2023 el supuesto se amplió para cubrir también las hipotecas con un primer periodo fijo de al menos tres años —pero el porcentaje ya era el de ahora—. Muchas guías se quedaron en la redacción de 2019.
El segundo, más sutil: el 0,15% sí existe hoy, pero en otro apartado. Es el tope de quien amortiza anticipadamente siguiendo en variable, durante los 5 primeros años en vez de 3. Es una situación distinta, con un plazo distinto. Citarlo como «la comisión de subrogación» mezcla dos supuestos que la ley separa deliberadamente —y en los dos casos sigue siendo un techo sobre la pérdida real, no un cargo seguro—.
Un apunte sobre los años sin comisiones
Entre finales de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 estuvo suspendido el cobro de estas comisiones para los préstamos a tipo variable, incluida la conversión a fijo. Fue una medida temporal frente a la subida de tipos.
Esa suspensión terminó y no se prorrogó. Desde 2025, las comisiones vuelven a devengarse con los topes de la tabla. Si te informaron durante aquel periodo de que cambiar era gratis, ese dato ya no vale.
Un ejemplo con números
Una hipoteca variable firmada hace seis años, con 150.000 € pendientes y 20 años por delante. El tipo actual sale al 3,5% y el nuevo banco ofrece un fijo al 2,5%.
La cuota pasa de unos 870 euros a unos 795 euros: setenta y cinco euros menos al mes, algo más de 18.000 euros a lo largo de los veinte años restantes.
¿Y la comisión? Cero. La hipoteca tiene seis años y el tope del 0,05% solo se aplica durante los 3 primeros. Quedan los gastos del cambio —la tasación, principalmente—, pero la comisión que frena a tanta gente no existe en este caso.
Si la misma hipoteca tuviera dos años en lugar de seis, el tope sería de 75 €: un mes de ahorro. Y aun así seguiría siendo un tope, no un cargo seguro.
Qué preguntar antes de decidir
- ¿Qué comisión pactaste? Puede que ninguna: la ley permite no pactarla, y sin pacto no se cobra.
- ¿Cuántos años tiene tu hipoteca? Es lo que decide si el tope sigue vivo.
- ¿Tu hipoteca es fija o variable, y a cuál vas? Determina el supuesto entero.
- ¿Cuál es la pérdida financiera concreta? Puedes pedir al banco el cálculo por escrito. Cuando manifiestas tu voluntad de reembolsar anticipadamente, tiene un plazo máximo de tres días hábiles para facilitarte, en papel o en otro soporte duradero, la información que cuantifique las consecuencias de cancelar, exponiendo con claridad las hipótesis utilizadas.
Ese último punto es el que más se desaprovecha. El cálculo exacto depende del índice de referencia que fije tu contrato, así que no se puede reproducir desde fuera. Pero puedes exigirlo, y comprobar si el banco te está aplicando el porcentaje como si fuera una tarifa.
Puedes ver el ahorro, el techo de la comisión y en cuántos meses recuperas el cambio en la calculadora de subrogación de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me puede cobrar el banco por cambiar la hipoteca?
Depende del supuesto, y son cuatro distintos. Si vienes de variable y pasas a fijo, el tope es del 0,05% y solo durante los 3 primeros años del préstamo. Si sigues en variable, el 0,15% durante 5 años o el 0,25% durante 3, según lo que pactara tu contrato. Y si tu hipoteca ya es fija, el 2% los diez primeros años y el 1,5% después. Pero todos esos porcentajes son un máximo sobre la pérdida real del banco, no un precio: si no pierde, no cobra.
¿Por qué dicen todas las webs que la comisión de subrogación es del 0,15%?
Por dos motivos, y los dos son errores. El 0,15% fue el tope de la conversión a fijo en el texto original de 2019, y bajó al 0,05% en noviembre de 2022. Y además el 0,15% sigue existiendo hoy, pero en otro apartado: es el de quien amortiza siguiendo en variable, durante 5 años en vez de 3. Citarlo como "la comisión de subrogación" mezcla dos supuestos que la ley separa a propósito.
¿Es verdad que la comisión puede ser cero aunque mi contrato la tenga pactada?
Sí. La ley dice que la comisión no puede exceder la pérdida financiera del banco, y define esa pérdida como la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo. Si esa diferencia no es negativa —si el banco no pierde al cancelar— no hay pérdida que compensar y no hay comisión que cobrar. Con los tipos actuales por encima de los de hace unos años, es una situación frecuente en hipotecas antiguas.
¿Puedo saber cuánto pierde el banco?
Desde fuera no, porque el cálculo depende del índice de referencia que fije tu escritura. Pero puedes exigirlo: cuando manifiestas tu voluntad de reembolsar anticipadamente, el banco tiene un plazo máximo de tres días hábiles para facilitarte, en papel o en otro soporte duradero, la información que cuantifique las consecuencias de cancelar, exponiendo con claridad las hipótesis que ha utilizado. Ahí es donde se ve si te están aplicando el porcentaje como si fuera una tarifa.
¿Siguen suspendidas las comisiones por cambiar de hipoteca?
No. Entre finales de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 estuvo suspendido el devengo de estas comisiones para los préstamos a tipo variable, incluida la conversión a fijo. Esa suspensión terminó y no se prorrogó, así que desde 2025 vuelven a devengarse con los topes habituales. Muchas guías siguen escritas como si continuara.
Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento profesional. Las condiciones concretas de tu préstamo están en tu escritura, y prevalecen sobre cualquier estimación.
Fuentes
- Artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814), texto consolidado. Apartados 2 (información previa), 4 (prohibición general), 5 (tipo variable), 6 (conversión a fijo), 7 (tipo fijo) y 8 (cálculo de la pérdida financiera). Redacción vigente tras el Real Decreto-ley 19/2022 y el Real Decreto-ley 8/2023.
- Disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 8/2023: suspensión del devengo de comisiones hasta el 31 de diciembre de 2024.
- Disposición adicional novena de la Ley 5/2019: cálculo de los honorarios notariales en subrogación y novación por cambio de tipo variable a fijo, por remisión a la Ley 2/1994. Su rúbrica menciona también los registrales, pero el texto de la disposición solo regula los notariales.
Datos verificados contra el texto consolidado a 28/12/2023. Los importes del ejemplo son cálculos propios sobre el supuesto descrito, reproducibles con la calculadora. Última revisión: agosto de 2026.