El error que encarece el cambio sobre el papel
Busca cuánto cuesta subrogar una hipoteca y encontrarás casi siempre el mismo número: una comisión del 0,15%. Ese porcentaje existe, pero es el de otro caso.
El artículo 23 de la Ley 5/2019 no tiene una comisión, tiene varias, y cuál te toca depende de qué tipo tenías y a cuál pasas, no de que la operación se llame subrogación. Quien viene de variable y sigue en variable se mueve en el apartado 5, con topes del 0,15% durante cinco años o del 0,25% durante tres —su contrato pactó uno de los dos, nunca los dos—. Quien viene de variable y pasa a tipo fijo, que es el motivo más común para cambiar de banco, cae en el apartado 6: 0,05%, y solo durante los tres primeros años del préstamo. Y quien ya tenía una hipoteca fija no entra en ninguno de los dos, sino en el apartado 7, que es el más caro de todos: 2% los diez primeros años y 1,5% después.
La diferencia no es cosmética. Sobre 150.000 € de capital pendiente, el tope del apartado 5 son 225 € y el del apartado 6, 75 € —y en ambos casos hablamos de topes, no de lo que se cobra: sigue leyendo—. Y pasados los tres primeros años, el apartado 6 dice literalmente que «el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna».
Y una segunda cosa que casi nadie dice
Todos esos porcentajes son un techo, no una tarifa. El apartado 8 del mismo artículo obliga a calcular la pérdida financiera real del banco —la diferencia entre lo que le debes y el valor de mercado de tu préstamo— y el porcentaje solo limita ese importe. Si no hay pérdida, no hay comisión.
Eso importa ahora más que nunca: con los tipos de interés por encima de los de hace unos años, cuando un banco recupera hoy el dinero de una hipoteca antigua puede colocarlo mejor de lo que lo tenía. En muchos casos no pierde, y entonces lo máximo que legalmente pueden cobrarte es cero, aunque el contrato la haya pactado y aunque estés dentro del plazo.
La fórmula exacta depende del índice de referencia que fije tu escritura, así que no se puede calcular sin el contrato. Por eso aquí verás el máximo y la advertencia de que el tuyo puede ser menor. Pídele al banco el cálculo por escrito antes de aceptarlo: es tu derecho, y el artículo 23.2 le da tres días hábiles para dártelo.
Hemos escrito aparte por qué ese porcentaje es un techo y no un precio, con los cuatro supuestos de la ley y sus plazos: la comisión por cambiar de hipoteca.
Si lo que estás valorando es adelantar capital en vez de cambiar de banco, la calculadora hermana es la de amortización anticipada, que compara reducir cuota frente a reducir plazo.
Preguntas frecuentes
¿Qué comisión me puede cobrar el banco por subrogar la hipoteca?
Depende de dos cosas: de qué tipo tenías y a cuál pasas. Si venías de variable y la nueva hipoteca es a tipo fijo (o tiene un primer periodo fijo de al menos 3 años), el tope es del 0,05% del capital y solo durante los 3 primeros años del préstamo; pasados esos tres años la ley dice, literalmente, que «el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna». Si venías de variable y te quedas en variable, el tope será del 0,15% durante los 5 primeros años o del 0,25% durante los 3 primeros, según cuál de los dos pactara tu contrato, porque son excluyentes entre sí. Y si tu hipoteca actual ya era a tipo fijo, no entras en ninguno de esos supuestos sino en el más caro: 2% durante los 10 primeros años y 1,5% después. En todos los casos, si tu contrato no pactó comisión no se te puede cobrar nada. Ojo: todos esos porcentajes son un máximo, no una tarifa (ver la pregunta siguiente).
¿Por qué muchas webs dicen que la comisión de subrogación es del 0,15%?
Porque mezclan dos apartados distintos del mismo artículo. El 0,15% existe, pero es el tope de quien amortiza y sigue en tipo variable. A quien viene de variable y se subroga pasando a tipo fijo le corresponde un supuesto propio, con un tope tres veces menor (0,05%) y un plazo más corto (3 años en vez de 5). No es solo que algunas guías citen cifras derogadas: es que aplican a tu caso el techo de otro.
¿La comisión es siempre ese porcentaje?
No, y esto cambia mucho las cuentas. Ese porcentaje es un tope, no una tarifa: la ley solo permite cobrar hasta donde llegue la pérdida financiera real que le cause al banco que te marches, calculada por la diferencia entre lo que le debes y el valor de mercado de tu préstamo. Si no hay pérdida, no hay comisión, aunque tu contrato la tenga pactada y aunque estés dentro del plazo. Con los tipos actuales por encima de los de hace unos años, en muchas hipotecas antiguas el banco no pierde nada al cancelar, así que la comisión real puede ser cero. La fórmula exacta depende del índice que fije tu escritura, así que aquí mostramos el máximo y te decimos que el tuyo puede ser menor: pide al banco el cálculo por escrito.
¿Qué otros gastos tiene cambiar la hipoteca de banco?
La tasación la paga quien pide el préstamo, y a eso se suman gestoría, notaría y registro. En las subrogaciones y novaciones que sustituyen un tipo variable por uno fijo, los honorarios NOTARIALES se calculan con el régimen de la Ley 2/1994, más reducido que el arancel ordinario (disposición adicional novena de la Ley 5/2019). Su rúbrica menciona también los registrales, pero el texto de la disposición solo regula los notariales, así que no afirmamos más de lo que dice. Los importes concretos varían según el proveedor, el importe del préstamo y el inmueble, así que en la calculadora son un campo editable con un valor de partida orientativo: cámbialo por el presupuesto que te den. Ojo con un detalle que a veces se cuenta mal: cuando hay subrogación, el banco nuevo reintegra al antiguo la parte proporcional de impuestos y gastos, pero eso es un ajuste entre bancos, no un coste tuyo.
¿Cuándo compensa cambiar la hipoteca de banco?
Cuando el ahorro de cuota recupera el coste del cambio en un plazo razonable frente a los años que te quedan. Por eso esta calculadora no te dice solo cuánto cuesta, sino en cuántos meses lo recuperas. Si te quedan pocos años, un coste modesto puede no llegar a amortizarse nunca; si te quedan muchos y la diferencia de tipo es apreciable, el punto de equilibrio suele estar en meses. Recuerda además que puedes negociar con tu banco actual una novación antes de irte: a veces iguala la oferta.
¿Las comisiones seguían suspendidas?
No. Desde finales de 2022 y hasta el 31 de diciembre de 2024 estuvo suspendido el devengo de estas comisiones por una medida temporal, y muchas guías siguen escritas como si continuara. Esa suspensión terminó el 31 de diciembre de 2024 y no se prorrogó, así que desde 2025 las comisiones vuelven a devengarse con los topes que aplica esta calculadora.
Fuente
Todos los topes de comisión salen del artículo 23 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814), en su texto consolidado a 28/12/2023. Se aplica a las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019; las anteriores se rigen por la Ley 41/2007, con otros porcentajes.