Vivienda · fiscalidad inmobiliaria
Calculadora de gastos de compraventa de vivienda
Comprar una casa cuesta más que su precio. Calcula los impuestos exactos —ITP en segunda mano, o IVA + AJD en obra nueva, según tu comunidad— y la estimación de notaría, registro y gestoría.
Datos de la compra
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Introduce el precio y la comunidad y pulsa Calcular para ver todos los gastos de la compra.
ⓘ Resultado orientativo, no sustituye el asesoramiento de una gestoría o notaría. Los impuestos son exactos; notaría, registro, gestoría y tasación son una estimación. No se incluyen tipos reducidos ni bonificaciones autonómicas.
¿Vas a financiar la compra con una hipoteca?
Recuerda: necesitarás ahorrar el precio de la vivienda no financiado más estos gastos de compra, que el banco no suele incluir en la hipoteca.
Cómo se calculan los gastos de compra
- 1. El impuesto de la compra. Si la vivienda es de segunda mano, pagas ITP con el tipo de tu comunidad (único o por tramos). Si es obra nueva, pagas IVA al 10% más el AJD autonómico. Estas cifras son exactas.
- 2. Notaría y registro. La escritura ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad siguen unos aranceles oficiales regresivos. Los mostramos como una estimación en rango.
- 3. Gestoría y tasación. Solo si compras con hipoteca: la tasación del inmueble y la gestoría que tramita la operación. También son una estimación orientativa.
Ejemplo
Piso de 200.000 € de segunda mano en Madrid (ITP 6%)
Impuesto (exacto)
ITP 6% de 200.000 €.
12.000 €
+ Notaría, registro…
Estimación de gastos comunes.
≈ 1.000–2.000 €
Total de gastos: en torno al 6,5–7% del precio. En comunidades con ITP más alto (8–10%), el porcentaje sube en consecuencia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta comprar una casa además del precio?
Como regla general, hay que sumar entre un 10% y un 12% del precio en una vivienda de segunda mano, y entre un 12% y un 15% en obra nueva. La mayor parte son impuestos: el ITP en la segunda mano (un tipo autonómico que va, según la comunidad, del 6% al 13%) o el IVA del 10% más el AJD en la obra nueva. El resto son la notaría, el registro de la propiedad y, si hay hipoteca, la gestoría y la tasación.
¿Qué impuesto pago: ITP, IVA o AJD?
Depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano. La vivienda de segunda mano (entre particulares) tributa por ITP —Impuesto de Transmisiones Patrimoniales—, cuyo tipo lo fija cada comunidad autónoma. La vivienda de obra nueva (comprada al promotor) paga IVA al 10% más AJD —Actos Jurídicos Documentados—, también de tipo autonómico. Nunca se pagan ITP e IVA a la vez sobre la misma compra.
¿Por qué el ITP cambia tanto entre comunidades?
El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que cada una fija su tipo y su forma de aplicarlo. Algunas usan un tipo único (Madrid 6%, Andalucía 7%, Galicia 8%); otras aplican una escala por tramos en la que el porcentaje sube con el precio. En Cataluña o Baleares, por ejemplo, la escala es marginal —cada tramo de precio se grava a su tipo, como en el IRPF—, de modo que el tipo medio efectivo crece con el valor de la vivienda. Esta calculadora usa el modo correcto de cada comunidad leído de su normativa.
¿Los gastos de notaría y registro son exactos?
No, son una estimación. Los aranceles de notaría (RD 1426/1989) y registro (RD 1427/1989) son regresivos —el porcentaje baja a medida que sube el precio— y dependen del número de folios, copias y otros conceptos del caso concreto. Por eso los mostramos como un rango orientativo. Los impuestos, en cambio (ITP, IVA, AJD), sí son cifras exactas porque se calculan aplicando un tipo fijo a la base.
¿Qué gastos extra añade pedir una hipoteca?
Al marcar «compra con hipoteca» añadimos la tasación del inmueble (obligatoria para que el banco conceda el préstamo) y la gestoría que tramita la escritura y los impuestos. Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco asume el AJD del préstamo, la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca; al comprador le suele quedar solo la tasación. Aun así, conviene confirmar el reparto con tu entidad.
¿Hay bonificaciones o tipos reducidos?
Sí, muchas comunidades aplican tipos reducidos de ITP o AJD para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda protegida (VPO), así como para la vivienda habitual. Esta versión calcula solo los tipos generales; los tipos reducidos, por su gran variedad y requisitos, no están incluidos todavía. Para tu caso concreto, confirma siempre con una gestoría o con la oficina tributaria de tu comunidad.