Vivienda · fiscalidad patrimonial
El 95% de la vivienda heredada: la cifra que casi ninguna comunidad aplica
Busca cuánto se reduce el Impuesto de Sucesiones por heredar la vivienda familiar y encontrarás la misma frase en casi todas partes: una reducción del 95%, con un límite de 122.606,47 € por heredero, manteniendo la vivienda 10 años.
Esa cifra existe. Está en el artículo 20.2.c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y es correcta.
Lo que casi nadie dice es que es un mínimo. Las comunidades autónomas pueden mejorarlo, y la mayoría lo ha hecho. Hemos leído el texto legal consolidado de las quince comunidades de régimen común —quedan fuera País Vasco y Navarra, que tienen un impuesto propio—, y el resultado es este: nueve tienen su propio régimen y ninguna de ellas repite los tres números estatales. Otras 4 se quedan exactamente en el mínimo: Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Región de Murcia. Y las 2 restantes —Aragón y Galicia— también mejoran el mínimo, pero con reglas que nuestra calculadora todavía no aplica; lo contamos al final, porque es una carencia nuestra y conviene saber en qué dirección afecta.
Qué dice la ley estatal, y por qué es solo el suelo
El artículo 20.2.c) establece una reducción del 95% sobre el valor de la vivienda habitual del fallecido, con un límite de 122.606,47 € por cada heredero que la reciba, y la obligación de mantenerla 10 años.
También fija quién tiene derecho: el cónyuge, los ascendientes o los descendientes, o bien un pariente colateral mayor de 65 años que hubiera convivido con el fallecido durante los dos años anteriores.
Sobre ese suelo, cada comunidad puede subir el porcentaje, elevar el límite, acortar el plazo de permanencia o cambiar el círculo de familiares. Y lo hacen de formas que no se parecen entre sí.
Las tres cosas que cambian (y una cuarta que casi nadie menciona)
El porcentaje no siempre es el 95%
Baleares llega al 100%: la vivienda no tributa hasta el límite. Canarias y Andalucía aplican el 99%.
Asturias hace algo distinto de todos: el porcentaje depende del valor del inmueble, y es mayor cuanto más barata es la casa.
| Valor real del inmueble | Reducción en Asturias |
|---|---|
| Hasta 90.000 € | 99% |
| De 90.000,01 € a 120.000 € | 98% |
| De 120.000,01 € a 180.000 € | 97% |
| De 180.000,01 € a 240.000 € | 96% |
| Más de 240.000 € | 95% |
Es un único porcentaje aplicado sobre el valor completo, no un cálculo por tramos: una vivienda de 100.000 € reduce el 98% de esos 100.000 €, no el 99% de los primeros 90.000 € y el 98% del resto.
El límite varía, y a veces ni siquiera es por heredero
Aquí está el matiz que más cambia el resultado y que casi ninguna guía recoge. El límite estatal es por cada heredero: si tres hermanos heredan la casa, cada uno tiene su propio tope.
Cataluña y Canarias no funcionan así. Su límite es conjunto sobre el valor total de la vivienda, y se reparte entre los herederos en proporción a lo que recibe cada uno.
En Cataluña el tope conjunto es de 500.000 €, con una particularidad: por muy repartida que esté la herencia, el límite individual nunca baja de 180.000 €. En Canarias son 200.000 € conjuntos, sin ese suelo.
La diferencia práctica es grande. Con un solo heredero, un límite conjunto de 500.000 € parece enorme comparado con los 122.606,47 € estatales. Con cinco herederos a partes iguales, a cada uno le tocarían 100.000 €… salvo que en Cataluña el suelo lo sube a 180.000 €.
Las demás comunidades verificadas mantienen el límite por heredero. Cuatro lo suben: Baleares 270.151,20 €, Comunitat Valenciana 150.000 €, Cantabria 125.000 € y Madrid 123.000 €. Otras tres se quedan en el estatal de 122.606,47 € y mejoran por otro lado: Asturias y Andalucía suben el porcentaje, y La Rioja solo acorta el plazo. Las 4 restantes se quedan en el mínimo estatal en las tres cosas.
El plazo de permanencia casi nunca es de diez años
Diez años es el mínimo estatal, y también el plazo más largo de todos los que hemos comprobado. De las trece que ya aplicamos, las nueve que tienen reducción propia acortan el plazo, y ninguna se queda en los diez. Asturias y Andalucía lo bajan a 3 años; las otras siete, a 5. Los diez años solo los aplican las 4 que no tienen reducción propia.
No es un detalle menor: si vendes la vivienda antes de que pase el plazo, pierdes la reducción y hay que devolver el impuesto ahorrado más los intereses de demora. Tres años y diez años son decisiones vitales muy distintas.
Y la cuarta: no todas incluyen a los mismos familiares
El círculo estatal —cónyuge, ascendientes, descendientes y el colateral mayor de 65 que convivía— se mantiene en catorce de las quince comunidades de régimen común. Aquí sí hemos podido cerrar el mapa entero: este punto está comprobado en el texto legal de todas, incluidas las dos que aún no aplicamos.
Canarias es la excepción, y lo estrecha: deja fuera a los ascendientes. Si eres el padre o la madre de la persona fallecida y heredas su vivienda en Canarias, esta reducción no te corresponde. El impuesto sube poco, eso sí, porque Canarias bonifica el 99,9% de la cuota —siempre que el fallecido hubiera residido allí los cinco años anteriores—; pero la reducción de la vivienda no entra.
Galicia hace algo que parece lo mismo y no lo es: no cambia quién entra en el círculo, sino cuánto le toca a cada cual. Allí el cónyuge reduce el 100%, y el resto de la familia, el porcentaje que corresponda según el valor de la casa.
El cuadro completo de lo verificado
| Comunidad | Reducción | Límite | Permanencia |
|---|---|---|---|
| Estatal (mínimo) | 95% | 122.606,47 € por heredero | 10 años |
| Illes Balears | 100% | 270.151,20 € por heredero | 5 años |
| Canarias | 99% | 200.000 € conjuntos | 5 años |
| Andalucía | 99% | 122.606,47 € por heredero | 3 años |
| Asturias | 99% a 95% según valor | 122.606,47 € por heredero | 3 años |
| Cantabria | 95% | 125.000 € por heredero | 5 años |
| Comunitat Valenciana | 95% | 150.000 € por heredero | 5 años |
| Comunidad de Madrid | 95% | 123.000 € por heredero | 5 años |
| Cataluña | 95% | 500.000 € conjuntos (mínimo 180.000 € por heredero) | 5 años |
| La Rioja | 95% | 122.606,47 € por heredero | 5 años |
| Región de Murcia | 95% | 122.606,47 € por heredero | 10 años |
| Extremadura | 95% | 122.606,47 € por heredero | 10 años |
| Castilla y León | 95% | 122.606,47 € por heredero | 10 años |
| Castilla-La Mancha | 95% | 122.606,47 € por heredero | 10 años |
Las filas que repiten las cifras estatales están aquí porque hemos comprobado qué hacen, no porque mejoren nada: La Rioja repite el porcentaje y el límite pero acorta el plazo a cinco años, y Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Región de Murcia no modifican nada: su ley no crea una reducción propia de vivienda, así que se les aplica la estatal entera. Saber que una comunidad no mejora la ley también es información, y es lo que separa un hueco de un dato.
Lo que todavía no aplicamos, y hacia dónde falla
Ya no nos falta ninguna comunidad por leer: las quince están comprobadas contra su texto legal consolidado. Lo que sí nos falta es aplicar 2 de ellas, Aragón y Galicia, porque su régimen usa reglas que nuestra calculadora todavía no sabe hacer: Aragón reduce el 100% con un tope de 200.000 €, y Galicia usa un porcentaje que depende a la vez del valor del inmueble y de si quien hereda es el cónyuge o no.
Mientras tanto les aplicamos el régimen estatal, así que el impuesto que mostramos para esas dos es mayor que el real. Preferimos quedarnos cortos en el beneficio antes que prometer una reducción que la herramienta no está calculando.
Lo contamos porque una tabla con las diecisiete comunidades sacada de fuentes de segunda mano se lee igual de bien que una verificada, y no vale lo mismo. Aquí solo salen las 13 filas que la calculadora aplica de verdad.
Qué hacer con esto
Si vas a heredar una vivienda, estas son las preguntas que cambian el resultado:
- ¿Cuál es el porcentaje en tu comunidad? Puede ser el 100%, no el 95%.
- ¿El límite es por heredero o conjunto? Con varios herederos, esa diferencia puede multiplicar el impuesto.
- ¿Cuántos años hay que mantenerla? Tres, cinco o diez cambian por completo la decisión de vender.
- ¿Entras en el círculo de familiares? En Canarias, los padres no.
- ¿Cumples los demás requisitos? Algunas comunidades exigen residencia previa, o que los bienes se declaren en plazo.
Puedes calcular tu caso concreto, con el régimen de tu comunidad aplicado, en la calculadora del Impuesto de Sucesiones.
Preguntas frecuentes
¿La reducción por vivienda habitual es del 95% en toda España?
No. El 95% con un límite de 122.606,47 € y 10 años de permanencia es el mínimo que fija la ley estatal, y las comunidades pueden mejorarlo. De las trece que ya aplicamos con su literal leído, nueve tienen su propio régimen y ninguna repite los tres números a la vez. Unas suben el porcentaje: Baleares llega al 100%, Canarias y Andalucía al 99%, y Asturias usa uno que depende del valor del inmueble. Otras mantienen el 95% y cambian lo demás: la Comunitat Valenciana sube el límite a 150.000 €, y La Rioja conserva las dos cifras estatales pero acorta la permanencia a 5 años.
¿El límite de la reducción es por cada heredero?
En el régimen estatal y en la mayoría de comunidades, sí: cada heredero tiene su propio tope. Cataluña y Canarias funcionan distinto: su límite es conjunto sobre el valor total de la vivienda y se reparte entre los herederos en proporción a lo que recibe cada uno. En Cataluña el tope conjunto es de 500.000 €, pero el límite individual nunca baja de 180.000 €; en Canarias son 200.000 € conjuntos, sin ese suelo.
¿Cuántos años hay que mantener la vivienda heredada?
La ley estatal exige 10 años, pero es el plazo más largo de todos los que hemos verificado. De las trece comprobadas y aplicadas, las nueve que tienen reducción propia lo acortan: Asturias y Andalucía lo bajan a 3 años y las otras siete a 5. Si vendes la vivienda antes de que pase el plazo, pierdes la reducción y hay que devolver el impuesto ahorrado más los intereses de demora.
¿Todos los familiares tienen derecho a esta reducción?
No. La ley estatal la reserva al cónyuge, a los ascendientes y a los descendientes, más el pariente colateral mayor de 65 años que hubiera convivido con el fallecido los dos años anteriores. Hemos leído el literal de las quince comunidades de régimen común, y ese círculo se repite en catorce. Canarias es la excepción y lo estrecha: deja fuera a los ascendientes, así que un padre o una madre que hereda la vivienda de su hijo allí no tiene esta reducción.
Este artículo es información general y no sustituye el asesoramiento profesional. Las comunidades modifican estas cifras con frecuencia, habitualmente en las leyes de medidas fiscales de diciembre.
Fuentes
Todos los datos proceden de los textos consolidados de la normativa vigente:
- Estatal: artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE-A-1987-28141).
- Andalucía: artículo 27 de la Ley 5/2021, de Tributos Cedidos (BOE-A-2021-17915). Sustituye al Decreto Legislativo 1/2018, derogado desde el 1 de enero de 2022 y todavía citado por muchas guías.
- Asturias: artículo 17 bis del Decreto Legislativo 2/2014 (BOE-A-2015-945).
- Baleares: artículo 23 del Decreto Legislativo 1/2014 (BOE-A-2014-6925).
- Canarias: artículo 22 ter del Decreto Legislativo 1/2009 (BOC-j-2009-90008).
- Cantabria: artículo 5.A.5 del Decreto Legislativo 62/2008 (BOCT-c-2008-90028).
- Castilla-La Mancha: Ley 8/2013 (BOE-A-2014-1368). No crea reducción propia de vivienda, así que se aplica la estatal.
- Castilla y León: artículo 21 del Decreto Legislativo 1/2013 (BOCL-h-2013-90254), que limita las mejoras autonómicas a las reducciones por discapacidad y parentesco: la de vivienda es la estatal.
- Cataluña: artículos 631-17 y 631-19 del Código tributario de Catalunya, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2024 (BOE-A-2024-6951).
- Comunitat Valenciana: artículo 10.Uno.c) de la Ley 13/1997 (BOE-A-1998-8202), en su redacción vigente desde el 3 de julio de 2026.
- Extremadura: artículo 16 del Decreto Legislativo 1/2018 (BOE-A-2018-8159), que remite a las reducciones estatales salvo en parentesco, discapacidad y empresa. Su texto consolidado tiene pendiente de incorporar una ley de agosto de 2026 cuyo alcance el BOE no detalla, así que esta fila puede quedarse corta.
- La Rioja: artículo 35.4 de la Ley 10/2017 (BOE-A-2017-13750).
- Madrid: artículo 21.Uno.4 del Decreto Legislativo 1/2010 (BOCM-m-2010-90068).
- Murcia: artículo 3 del Decreto Legislativo 1/2010 (BOE-A-2011-10542).
Datos verificados contra los textos consolidados. Última revisión: agosto de 2026.