Vivienda · fiscalidad inmobiliaria
Calculadora de ganancia patrimonial en el IRPF
Al vender una vivienda, la ganancia tributa en tu IRPF. Calcula la ganancia real (con todos los gastos y mejoras), aplica las exenciones que te correspondan y conoce el impuesto a pagar por la escala del ahorro 2026.
Datos de la venta
Compra
El que figura en tu escritura de compra.
ITP/IVA + notaría + registro (de la pieza «gastos de compraventa»).
Mejora = amplía o aumenta el valor/vida útil (reforma integral, ampliación). NO cuenta la conservación o reparación (pintura, sustituir lo existente).
Venta
El que figura en la escritura de venta.
Notaría + inmobiliaria + la plusvalía municipal que pagaste (de la pieza «plusvalía»).
Tu situación
Tu residencia durante al menos 3 años (o lo fue hasta hace menos de 2). Solo la habitual da derecho a exenciones.
Avanzado (opcional)
Dividendos, intereses, otras ventas… La ganancia se SUMA a estas para fijar el tramo. Déjalo en 0 si no tienes otras.
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Rellena los datos de la compra y la venta y pulsa Calcular para ver tu ganancia, las exenciones que te aplican y el IRPF a pagar.
ⓘ Resultado orientativo, no sustituye el asesoramiento de un profesional o de la AEAT. Es uno de los cálculos más delicados del IRPF. Fuera de esta versión: no residentes (retención del 3%), dación en pago, titularidad compleja (gananciales, usufructo, proindiviso, herencia) e inmuebles afectos a una actividad económica.
Los impuestos de vender (y lo que costó comprar)
Al vender pagas dos impuestos: esta ganancia en el IRPF (a Hacienda) y la plusvalía municipal (al ayuntamiento). Los gastos de cuando compraste reducen la ganancia: tenlos a mano.
Cómo se calcula la ganancia y su IRPF
- 1. La ganancia real. Valor de transmisión (venta − gastos de venta − plusvalía municipal) menos valor de adquisición (compra + gastos + impuestos + mejoras). No es solo «venta − compra».
- 2. Abatimiento (si compraste antes de 1995). Un coeficiente reduce la parte de la ganancia generada antes del 20-01-2006, con el tope de 400.000 € de valor de transmisión.
- 3. Exenciones (solo vivienda habitual). Reinversión en otra habitual (total o parcial) o tener 65 años o más (exención total).
- 4. El impuesto. La ganancia sujeta tributa por la escala del ahorro: 19% / 21% / 23% / 27% / 30% por tramos. Estatal, igual en toda España.
Ejemplo
Segunda residencia: comprada por 120.000 € (+10.000 gastos), vendida por 250.000 € (−8.000 gastos)
Ganancia
242.000 − 130.000 = 112.000 €.
112.000 €
IRPF (escala del ahorro)
19%·6k + 21%·44k + 23%·62k = 24.640 €.
≈ 24.640 €
Por ser segunda residencia no hay exenciones. Si fuese vivienda habitual y reinvirtieras el importe, podría quedar exenta total o parcialmente.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de IRPF al vender una vivienda?
Tributa la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos e impuestos de la venta, incluida la plusvalía municipal) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos, impuestos y mejoras). Esa ganancia va a la base del ahorro, que en 2026 se grava por tramos: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, 27% hasta 300.000 € y 30% en adelante. Es una escala estatal, igual en toda España.
¿Qué gastos puedo restar para reducir la ganancia?
Al valor de compra puedes sumar los gastos e impuestos que pagaste al comprar (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y las inversiones y mejoras posteriores. Al valor de venta puedes restar los gastos de vender (notaría, comisión de la inmobiliaria y la plusvalía municipal que hayas pagado). Cuantos más gastos justificados, menor es la ganancia y menor el IRPF.
¿Las reformas cuentan como mejora o como gasto?
Hay que distinguir. Las MEJORAS (ampliar la vivienda, una reforma integral que aumenta su valor o su vida útil) sí se suman al valor de adquisición y reducen la ganancia. Los gastos de CONSERVACIÓN y REPARACIÓN (pintar, arreglar una avería, sustituir elementos existentes como la caldera o las ventanas por otros equivalentes) NO se suman: se consideran mantenimiento. La frontera la valora Hacienda caso a caso; guarda siempre las facturas.
¿Cuándo está exenta la ganancia por vender la vivienda habitual?
Hay dos exenciones, solo para la vivienda habitual. (1) Reinversión: si destinas el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta; si reinviertes solo una parte, se exime esa proporción. (2) Mayores de 65 años: si tienes 65 años o más al vender tu vivienda habitual, la ganancia está totalmente exenta, reinviertas o no. Para una segunda residencia o un inmueble de inversión, ninguna de las dos aplica.
Compré la vivienda antes de 1995, ¿cómo me afecta?
Puede aplicarte un coeficiente de abatimiento (disposición transitoria 9ª de la Ley del IRPF) que reduce la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006. Para inmuebles es un 11,11% por cada año de tenencia que exceda de dos contados hasta el 31-12-1996. Tiene dos límites importantes: solo reduce la parte anterior a 2006 (se prorratea por días) y existe un tope de 400.000 € de valor de transmisión acumulado por contribuyente desde 2015. Esta calculadora aplica el abatimiento y avisa de ambos límites.
¿El IRPF de la ganancia depende de mi comunidad autónoma?
No. A diferencia del tramo general del IRPF, la base del ahorro (donde tributan estas ganancias) es estatal y no está cedida a las comunidades autónomas. Los tipos del 19% al 30% son los mismos en Madrid, Cataluña, Andalucía o cualquier otra comunidad. Lo que sí puede variar tu factura es tener otras rentas del ahorro ese año, porque la ganancia se suma a ellas y puede caer en un tramo más alto.
¿Cuándo y dónde declaro la ganancia por la venta?
En la declaración de la renta del año siguiente al de la venta. Una venta de 2026 se declara en la campaña de renta de 2027 (entre abril y junio). La ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF. Si te aplica una exención (reinversión o mayores de 65) debes declararla igualmente para hacerla valer.