Vivienda · fiscalidad inmobiliaria
Calculadora de plusvalía municipal (IIVTNU)
Al vender una vivienda, el ayuntamiento cobra un impuesto sobre el incremento de valor del suelo. Calcula la cuota por los dos métodos y paga el menor —y si vendiste sin ganancia, comprueba que no tienes que pagar.
Datos de la venta
Suelo + construcción. Lo ves en el recibo del IBI.
Solo la parte del suelo (terreno). También en el recibo del IBI.
El que figura en tu escritura de compra.
El que figura en la escritura de venta.
Consulta el tipo exacto en la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento. Por defecto aplicamos el máximo legal (30 %), así nunca te quedas corto.
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Rellena los datos de la venta y pulsa Calcular para ver tu plusvalía por los dos métodos y cuál te conviene.
ⓘ Resultado orientativo, no sustituye el asesoramiento de una gestoría o de tu ayuntamiento. Los coeficientes estatales son exactos; el tipo de gravamen depende de la ordenanza de cada municipio. No se incluyen herencias, donaciones, no residentes ni bonificaciones locales.
Los dos impuestos de vender (y lo que costó comprar)
Al vender pagas dos impuestos distintos: la plusvalía municipal (este, al ayuntamiento) y la ganancia patrimonial en el IRPF (a Hacienda). Son independientes y se calculan aparte.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
Desde la reforma de 2021 hay dos formas de calcularla y puedes quedarte con la que te salga más barata:
- 1. Método objetivo. Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has sido propietario (coeficientes fijados por el Estado, iguales en toda España). El resultado es la base; sobre ella se aplica el tipo de tu ayuntamiento.
- 2. Método real. Se parte de la ganancia real (precio de venta menos precio de compra) y se le aplica la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total. Esa es la base; de nuevo se le aplica el tipo municipal.
- 3. Pagas el menor. La ley te permite elegir el método que dé menos cuota. Y si vendiste sin ganancia (igual o menos que el precio de compra), no se paga nada.
Ejemplo
Piso comprado por 180.000 € y vendido por 250.000 € 16 años después
Método objetivo
Suelo catastral 36.000 € × coef. 16 años (0,10) = 3.600 €. Al 30% → 1.080 €.
1.080 €
Método real
Ganancia 70.000 € × proporción suelo 40% = 28.000 €. Al 30% → 8.400 €.
8.400 €
Se paga el menor: 1.080 € por el método objetivo. Con otro reparto de catastral o menos años de tenencia, podría convenir el real. La calculadora compara los dos por ti.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal —su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un impuesto que cobra el ayuntamiento cuando vendes, heredas o donas un inmueble urbano. Grava el aumento de valor del SUELO (no de la construcción) durante los años que has sido propietario. Lo gestiona y lo recauda cada ayuntamiento, no Hacienda.
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender?
En una compraventa la paga el VENDEDOR, que es quien obtiene el incremento de valor. En una herencia la paga quien recibe el inmueble (el heredero) y en una donación, quien lo recibe. Esta calculadora está pensada para el caso de la venta; los casos de herencia y donación, con sus plazos y reducciones propios, no están incluidos todavía.
Si vendo con pérdidas, ¿también pago plusvalía?
No. Desde la reforma de 2021 (RDL 26/2021, tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021), si vendes por un precio igual o inferior al de compra no hay incremento de valor y el impuesto NO se aplica (art. 104.5 de la Ley de Haciendas Locales). Eso sí: debes declarar la operación igualmente ante el ayuntamiento y aportar las escrituras de compra y venta para acreditar que no ha habido ganancia. Esta calculadora lo detecta automáticamente.
¿Cuáles son los dos métodos de cálculo y cuál me conviene?
Tras la reforma puedes elegir el que te resulte más barato. (1) Método objetivo: multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia (coeficientes fijados por el Estado), y el resultado por el tipo del ayuntamiento. (2) Método real: toma la ganancia real (precio de venta menos precio de compra), aplica la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total, y a esa base le aplica el tipo. La ley te deja pagar por el menor de los dos. La calculadora los compara y te marca cuál conviene.
¿De dónde saco el valor catastral del suelo?
Del recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) que te envía tu ayuntamiento o de la Sede Electrónica del Catastro. En el recibo aparecen, por separado, el valor catastral total y el valor del suelo; necesitas los dos. La proporción entre ambos es la que se usa en el método real para separar la parte del suelo de la de la construcción.
¿Por qué el tipo de gravamen es editable?
Porque lo fija cada ayuntamiento dentro de un máximo legal del 30% (art. 108 de la Ley de Haciendas Locales). Son más de 8.000 municipios con ordenanzas distintas, así que no podemos saber el tipo exacto del tuyo sin consultarlo. Por defecto aplicamos el máximo legal (30%) para que la estimación nunca se quede corta; introduce el tipo de la ordenanza de tu ayuntamiento para afinar el resultado.
¿Qué plazo tengo para declarar la plusvalía?
En transmisiones entre vivos (compraventa, donación) el plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la operación. En transmisiones por herencia el plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo solicitas. El procedimiento (declaración o autoliquidación) y los modelos concretos dependen de cada ayuntamiento.
¿Los coeficientes son los mismos en toda España?
Sí. Los coeficientes máximos por años de tenencia los fija el Estado y son únicos para todo el país; se actualizan periódicamente. Los vigentes para 2026 son los del Real Decreto-ley 8/2023 (artículo 24), después de que el Congreso no convalidara el RDL 16/2025 que pretendía actualizarlos. Lo que cambia de un municipio a otro es el tipo de gravamen, no los coeficientes.